Immobilie als Kapitalanlage – ist 2024 das richtige Jahr?
Text: Eine Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage erfordert eine differenzierte Herangehensweise, die über die einfache Gegenüberstellung von monatlichen Einnahmen und Ausgaben hinausgeht. Eine kluge Strategie bezieht sorgfältig prognostizierte Mieteinnahmen in die Finanzplanung ein, wobei konservative Schätzungen bevorzugt werden sollten.
Bei der Bewertung einer Investitionsimmobilie achten Kreditinstitute vorrangig auf die potenziellen Erträge und wenden oft das Ertragswertverfahren an, anstatt sich auf den bloßen Sachwert zu konzentrieren. Interessanterweise ist es bei Kapitalanlageimmobilien oft nicht ratsam, einen hohen Eigenkapitalanteil von über 20% einzubringen, da die Möglichkeit besteht, Zinskosten steuerlich abzusetzen.
Obwohl ein gewisser Eigenkapitalanteil, insbesondere für die Kaufnebenkosten, unerlässlich ist, kann unter bestimmten Bedingungen eine Finanzierung nahezu ohne Eigenkapitaleinsatz realisiert werden. Allerdings ist dies mit einem erhöhten Risiko verbunden.
Aktuell liegen die Zinssätze für Baudarlehen zwischen 3,5 und 4,5 %, ähnlich wie 2010. Der wesentliche Unterschied besteht jedoch in den signifikant gestiegenen Kaufpreisen. Dieser Anstieg wird jedoch durch ebenfalls deutlich erhöhte Mieteinnahmen abgefedert.
Die Standortwahl ist eine Herausforderung, da die Attraktivität einer Gegend in der Regel zu steigenden Immobilienpreisen führt. Einige Immobilienmärkte gelten als überbewertet. Kapitalanleger stehen somit vor der Wahl: Eine bevorzugte Lage mit stabiler Zukunftsaussicht und niedrigeren Renditeerwartungen oder eine Anlage in einem noch bezahlbaren Umfeld mit potenziell höheren Erträgen? Diese Entscheidung hängt stark von der individuellen Risikobereitschaft ab.
Zum Beispiel erfordert ein Kauf in der begehrten Oststadt oder Schwetzingerstadt in Mannheim eine erhebliche Investition, verspricht jedoch eine kontinuierliche Nachfrage. Im Gegensatz dazu ist eine Wohnung in Rheinau eine kostengünstigere Option, jedoch ist die zukünftige Entwicklung dieses Stadtteils noch unsicher.
Der Zeitpunkt des Investments spielt eine untergeordnete Rolle; viel entscheidender ist die zugrundeliegende Investitionsstrategie. Immobilieninvestitionen haben sich langfristig als lohnende Anlage erwiesen und werden dies voraussichtlich auch bleiben. Die aktuelle Wohnungsnot, mit einem jährlichen Defizit von etwa 500.000 Wohnungen und steigenden Baukosten aufgrund der Inflation, die zu einem Rückgang der Neubauten führt, verstärkt den Wohnungsmangel weiter. Investoren, die jetzt aktiv werden, finden sich in einer vorteilhaften Position wieder, da das Angebot in absehbarer Zukunft noch knapper werden dürfte.
